随着近日惊天炸雷的上海房产限购新政，郭韧律师团队的咨询已应接不暇。

本次新政，咨询的问题集中情况如下

而针对上述咨询问题，郭韧律师亦作出了简短回复

可以看出，此次新政对正在交易的买家影响较大。对于卖家，笔者觉得只要上海的房产市场保持供不应求的状态，长远来看卖家仍可气定神闲。

其实，在笔者看来，所有针对房产市场的调控只对短期内房价有所影响，长期取决于供需关系，也就是说历史调控都不能实现真正的抑制房价。只有增加房屋供应量能实现降价，要么开发商造（看土地政策），要么房姐房叔们抛（看房产税政策）。

本团队整理了自年以来上海房产调控政策。总结一下，上海房产调控的主要策略：通过调社保、离婚控房票，通过调贷款成数控资金流入房产市场。

此次调控更是增加了税收这把杀手锏，税费不满5年不减免的政策，致使原交易年限在2至5年内房产的突增房屋总价4%至5%的购/售房成本。例如一套万的房产，将突然增加20多万的税收，相信这笔费用将给正在交易的双方带来继续履行的障碍。此次调控，的确是上海房价降温的一剂良药。

纵观本次房产政策调控，精准打击了一批投资性购房者，调控亮点是打击假离婚和套现购房的投资行为，实际或伤及部分真离婚要买房的客户。

农历年里，最惨的莫过于一个人挺过疫情，逃过股灾，刚办完离婚，交完定金却倒在了购房新政面前，那么如果真的处于交易进行时，合同应当继续履行还是解除？两种情况下买卖双方将面临何种法律后果？

笔者通过对历史调控政策后的法院判决检索，给大家来一场直观的以案说法。

从交易进度来看，如果已网签，则按旧政策执行可继续履行合同，如果未网签，则主要产生三类交易障碍：

一、离婚后致使买家无购房资格

二、因贷款政策变化致使买家资金不足

三、税费增加致使交易成本上升

一、购房资格障碍

对于离婚购房的客户，未网签，即便诉讼到法院，继续履行的可能也很小。因为，合同履行的主体条件已不具备。

网传，通过多次离婚结婚的方式重新获得购房资格，实际是行不通的，新政已经明确“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”也就是说，家庭为单位查询购房资格，溯及3年内的房产套数。笔者觉得如果离婚买家实在想继续履行这份房屋买卖合同，不如考虑如何给新购入的房产在先行政策下空出购房资格。

因新政，致使买家不具备购房资格，因此解除合同，买家的定金/首付款是否可以退回且不承担违约责任？

我们先来看下年上海限购升级即社保从3年变更为5年时，法院如何判决？

典型案例分享（）沪民初号

基本案情

买卖双方年9月15日签订《房地产居间协议》、买方支付50万元定金；《房地产居间协议》约定：在买家支付完第二笔房款后，签《买卖合同》，做产权公证；双方应于年1月15日签订《买卖合同》；系争房屋于年5月1日前过户。然而双方一直未能签订网签合同，年3月上海限购新政落地，买卖双方就继续履行无法协商一致，买家诉至法院后法院以买家无购房资格为由驳回继续履行的诉求。年卖家起诉要求解除合同并没收定金。随后，法院判决居间协议解除，但要求卖家退还定金。

该判决本院认为部分论述如下：

不难看出，付定未网签的客户诉讼到法院，法院便以情势变更判决解除合同，返还定金。

因此，本次新政出台，单纯从购房资格上分析，法院认定情势变更的可能性较大。

当然，合同解除后，虽为互不承担违约责任，但，不排除法院认定支付相应利息的可能，具体看证据所构成及案情。

二、贷款不足导致的资金障碍

具有购房资格，但因贷款政策原因无法凑足足够资金支付剩余价款的买家，或将面临需现金补足的风险，如果因无法补足导致合同解除则面临赔偿的可能。法院在判决上并不倾向于认定情势变更，应当由买家承担违约责任。

年贷款成数变动时，上海高院亦对贷款成数变化导致的违约进行了责任认定，认为，不构成情势变更，对于买家要求退还定金的诉请予以驳回。

典型案例分享（）沪民申号

基本案情

买家袁某与卖家韩某签订居间协议后，支付定金。随后，上海市突然出台《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展，进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，在此政策实施后，袁某首付比例提高，袁某认为新政至其不能继续履行合同，应当以情势变更予以解除，韩某应当予以退还定金。然而，一审、二审均以败诉告终。最后诉至高院，高院对贷款政策变动导致的解除合同作出了与一审、二审法院相同的认定。

高院论述如下：

因此，笔者提醒各位予以此理由解除合同的买家慎重选择。

三、税费引发的交易障碍

本次新政最易引起纠纷的是有关税费的增加。根据上海房产交易的习惯，多数合同中常约定卖家为到手价，所有税费由买家承担。然而，根据增值税交税规定，增值税应当由卖家承担。对于突然增加了房屋总价5%左右的税费，应当由哪方承担呢？即便，有些合同约定的是税费各担，但，对于卖家而言，突然需要多承担5%的税费又是否公平？这种情况下合同继续履行增加了成本，这部分成本买卖双方能够协商一致或许合同还能继续履行下去。若不能协商一致，合同解除后，又应当由谁来承担违约责任？

笔者最近看到很多律师同仁在分析有关税费增加应当属于情势变更的论述，对此，笔者表示认同，即出现协商不一致的情况，构成情势变更，双方互不承担违约责任从而解除合同。但，需要注意的是情势变更条款的实际适用问题。

情势变更制度

原规定在最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

现规定在《民法典》第条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”

从上述法律规定不难看出，情势变更适用条件有所变动，刨掉了不可抗力，增加了重新协商。有关主要构成包括四个要件：第一，必须是合同在订立后的基础条件发现变化。即在合同成立后，其作为合同成立基础和环境的客观事实发生重大或实质性的、违背正常规律的变动。第二，情势变更是当事人所不可预见的。如果在订立合同时，当事人预见到将来会发生某种情况，而仍以现在的客观情况为基础订立合同，则表明当事人愿意承担风险，不能主张情势变更。第三，情势变更不包括商业风险。如果仅仅是原料、运费、劳务等通常生产要素的变化或上涨，导致生产成本的上涨、企业的盈亏，则属于市场正常购求关系的反映，属于市场经营中的商业风险，原则上不构成情势变更。第四，因情势变更而使继续维持合同效力会产生显失公平的结果。

情势变更设立的基础是对合同履行诚实信用原则的进一步完善。

笔者给大家论述情势变更条款，是想提示大家在适用时注意情势变更的构成要件，在协商的过程中成就情势变更，从而达到无责解约的目的。

相信今日笔者已就新政对房屋买卖合同履行做了充分的解读，建议大家避免诉累维护好市场交易秩序，如需解除合同，请慎重选择解除合同的理由，“解除合同”“不买房”“不卖房”这样的话语不要轻易说出口。

最后，笔者提醒大家，新政对合同的继续履行虽有影响，但，请大家友好协商，能够继续履行，请继续履行，毕竟一时的得失抵不过房价上涨的大势。

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